요즘은 점차 부동산 가격이 오르다 못해 정점인것 같아서 상투를 잡는것은 아닌가 걱정이 되기 때문에 투자하기가 어렵죠. 그렇지만 경매 부분에서는 채무자가 채권자에게 상환금을 납부하지 못해 발생되는 물건들이기 때문에 보통 싯가의 80% 정도 가격에 구매할 수 있다는 장점이 있습니다. 말로는 쉽고 싼 가격에 부동산을 구매할 수 있을것 같지만, 권리관계와 여러가지 저당권들로 인해 그렇게 쉽지만은 않은데요. 그렇지만 보통 싯가 보다 값싼 물건들이나 부동산이 많은것은 사실이죠. 오늘은 경매물건을 검색하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
대법원 경매검색
결국, 채무와 채권관계에 있어서 법원에서 주관하는 경매를 통해, 체납된 금액을 상환하게끔 만드는 시스템이기 때문에 대법원에서 직접 경매검색을 해보실 수 있는데요. 피아노나 가전제품, 부동산, 기타 등등 여러물건들을 경매로 구매 해 보실 수 있습니다. 대법원 경매검색에선 최저 매각가율, 유찰횟수나 특이사항 들을 넣어 검색을 해 보실 수 있는데요.
경매의 특성상 유찰이 1번될 때 마다 가격이 20% 하락하기 때문에 많은 유찰이 된 것을 찾는 것이 저렴하게 부동산을 사는 방법이긴 합니다만, 유찰이 많이 진행 된 다는 것은 그 만큼 권리관계가 복잡하다는 것을 반증함으로, 자신이 권리관계를 풀 수 있는 자신감이 있는 분만 투자를 하시는 것이 좋습니다.
관심 매물
경매검색을 하다보면 사람들이 많은 관심을 보이는 매물을 확인 해 볼 수 있는데, 보통 매수 보증금으로 20%가 걸려있는 물건이 있고, 기일정보나, 건물 주소명, 건물 종류, 상태 등에 대해서도 자세하게 확인 해보실 수 있습니다. 많은 분들이 눈여겨 보고 있다는 것은 그 만큼 좋은 물건임을 나타내기도 하죠.
주의사항
우리는 경매를 접할 때, 근저당과 말소기준에 대해 확실히 알아야만 합니다. 결국 채무자가 원리금을 상환하지 못해서 물건이 경매에 나오게 된 후 물건을 매각해서 그 원리금을 상환하는 방식이 바로 경매인데, 이런 경우 물건에 대해 권리를 가지는 것을 근저당 이라고 합니다. 그런데 자신이 경매에서 물건을 구매 했는데, 더 선순위의 채권을 가지고 있는 사람들이 있다고 한다면, 결국 매각을 했을 때 나눠서 쪼개고, 쪼개서 자신이 매각한 비용이 돌아오게 되는데요.
이런 부분에 있어서 많은 분들이 경매에서 손해를 보곤 하십니다. 최소 경매로 물건을 구매하고자 하는 분이라면 건물의 등기부 등본을 열람해서 말소기준이 어떻게 되는지 돌아가는 것을 알고 난뒤에 투자를 해야한다는 것이죠. 말소기준이 완료가 된다면 그럼 경매로 물건을 구매해서 과연 끝일까요? 정답은 아닙니다.
왜냐하면 채권자 채무자 관계에 있어, 만약 부동산이 매물로 나왔다면 채무자가 아직 거주하고 있을 확률이 높은데, 법적으로는 퇴거 해주는게 맞지만 더이상 살곳을 잃은 분이라면 이사비용을 지불 하거나 그런것도 아니고 불법으로 계쏙 버티고 있는다면 이것 또한 큰 골칫거리가 되는데요 실제로 이런 사례들이 경매를 했을 때 보통이라고 생각 하시면 될것 같습니다.
전설의 빨간딱지
IMF 시절에 기업들이 줄 부도나면서 빨간딱지에 대한 공포감에 대해 많은 분들이 알고 있을겁니다. 결국은 경매도 어찌보면 돈 빌려주고 물건을 회수하고 그런 장사인데요. 앞으로 미국의 금리가 인상이 되면서 채무 관계에서 해당 권리를 이행하지 못하고 경매로 물건이 나오는 경우가 더욱 많아질것 같습니다. 왜냐하면, 우리가 지금 금리가 1.25% 대 인데, 미국이 금리를 0.25% 인상하게 되면 한국은 그에 맞게 3배 정도는 올려야 하기 때문입니다. 그렇다면 시중금리가 올라가게 된다면 빚에 대한 대출이자도 올라가게 될텐데요. 이 부분 또한 공교롭게도 3배 정도가 됩니다. 예를들어 금리가 1%올랐다고 하면 대출이자는 3%가 갑자기 더 증가 하게 되는 것이죠.
예를 들어 3억짜리 아파트를 1억을 원금으로 내고 2억을 빌렸다고 친다면, 2억에 대한 대출이자가 잘받아서 5%정도라고 했을 때, 일년에 1천만원 정도가 될텐데요 이게 금리가 올라가게 되면 3천만원이 되는것입니다. 그래서 빚 이자만 내는식으로 부동산을 구매 했을 시 1천만원에 대한 금액을 12로 나누게 된다면 한달에 83만원을 내야하는데 빚 이자만 240만원을 내게 될 수도 있따는 것입니다.
밴동금리
장난식으로 밴동금리라고 적었지만 사실은 변동금리인데요. 웬만한 정부의 금융삼품이 아닌 이상은 모든 은행은 거의 변동금리로 금액을 빌리곤 합니다. 거의 7~80%는 부동산을 구매할 때 변동금리로 구매한다고 보면 될거에요. 변동금리라는 말은, 앞서 말씀드린것 처럼 기준금리가 인상 했을 경우 대출이자도 거기에 맞게 올라 간다는 것인데요. 금리가 0.25%올랐을 때 물건이 경매로 나가서 밖에서 생활 해야하는 사람의 수가 벌써 20만명을 넘었다고 합니다.
빚 이자만 240만원을 내면서 원금도 상환 해야 하니 보통 2억에 대한 원금을 상환 하는데, 한 달에 300만원씩 원리금을 갚으면 5~6년이 걸리게 되는데요 이를 대출이자와 + 해 본다면 갑작스레 금리가 올라가게 되면 5~6년 동안 한달에 540만원을 때려 넣어야 빌린것을 다 갚을 수 있다는 계산이 나오게 됩니다.
차라리 한달에 540만원 정도를 저축할 수 있는 능력이 있으신 분이라면 2~3년을 모아서, 그냥 아파트를 사는게 더욱 현명하지 않나 싶네요. 그래도 대충 생각 해 보면 한달에 540만원을 저축하기 위해서는 생활비 200만원 정도를 제외 하고, 공과금이나 보험, 국민연금 이것저것을 제외하게 되면 적어도 한달에 800만원은 벌어야 안정권이라 볼 수 있겠습니다.
물논.
물론 금리가 계속 유지가 되거나 하향세를 유지하면 대출에 대한 이자가 적으니 많이 걱정할 필요도 없는 것은 사실입니다만, 그렇지만 미국에서 계속 금리인상을 감행한다는 뉴스가 연신 보도되면서 많은 분들이 불안감에 허덕이고 계십니다. 어떤분은 지금 돈빌린것을 다 갚기만 해도 부자라는 분이 있는 반면 투자를 해야한다고 주장하시는 분들도 있는데요 저 같은 경우는 전자의 편에 조금 더 맞다는 생각이 들어요.
싸이클
결국 앞서 말씀드린것 처럼 원리금 상환을 하지 못 하게 되면 돈을 빌렸던 해당은행이 부동산을 경매에 붙이게 되고 80%정도의 금액을 받아서 돈을 받아, 다시 은행이 돈을 빌려주고 이런 순환으로 돌아가는 싸이클인 것이죠. 하지만 경매 투자를 잘못 하게되면, 그런 채권의 권리관계에 있어 은행이 더욱 선점하고 있기 때문에 다시 매각을 할려고 해도, 살려는 사람을 구할 수 없을 뿐더러, 여러가지로 곤란한 상황에 처할 수 있습니다.
